רע”א 6605/15 אילנה ודוד שמש נ’ ספייס בניה ויזמות בע”מ  – רכשתם דירה מקבלן וביקשתם לערוך שינויים בדירה? בהתאם לפסק דין תקדימי של בית המשפט העליון, המוכר, ככלל, לא יהיה רשאי לדחות לכם את מועד מסירת החזקה בדירה בשל השינויים שהתבקשו, בלא לשלם על כך פיצויים על איחור במסירה. בפסק דין תקדימי שניתן ב-21.2.2016, על ידי כב’ השופטת דפנה ברק-ארז מבית המשפט העליון, עלתה השאלה האם ניתן להגביל, באמצעות תניות בחוזה מכר, את זכותו של רוכש דירה לפיצויים בגין איחור במסירת הדירה. נקבע, כי הוראות חוק המכר, בכל הנוגע לפיצויים שישולמו לרוכשי דירות שהדירה שרכשו נמסרה להם באיחור, אינן ניתנות להתניה. באותו עניין שנדון בפני בית המשפט העליון, רכשו המערערים דירה, ובחוזה המכר נקבע מועד מסירה מסוים. אלא שהרוכשים ביקשו לבצע מספר שינויים בדירה, ובגללם נדחה מועד מסירת הדירה, כך בהתאם להוראות הסכם המכר, בלפחות חודשיים ימים. המוכרים איחרו במסירת הדירה בפרק זמן ארוך מחודשיים ובין הצדדים עלתה מחלוקת ביחס לתקופת האיחור. המוכרת טענה שלמעשה מרגע שהתבקשו שינויים בדירה, הוסכם בין הצדדים על מועד מסירה חדש, נדחה, ולכן תקופת האיחור במסירה צריכה להיות מחושבת החל מאותו מועד חדש. בית המשפט דחה את טענת המוכרת וקבע ש”אין לומר שהצדדים הסכימו על מועד מסירה חדש, כאשר ההסכמה החדשה אינה כוללת התייחסות למועד מסירה קונקרטי חדש או מגדירה משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי”. בהתאם, קבע בית המשפט שכשחוזה מכר קובע הוראה שמאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה, בלא לקבוע מועד חדש קונקרטי וברור, לא מדובר בהסכמה חוזית חדשה אלא בתניית פטור בלבד (תניית פטור היא “הוראה חוזית, השוללת או מגבילה חבותו של צד לחוזה” (שם)), האסורה בהתאם לחוק המכר (דירות). בית המשפט העיר שדחיית מועד מסירת החזקה המקורי שהוסכם בחוזה המכר, בכל הנוגע לדירת קבלן, אינה בלתי חוקית ובלבד שהיא לא נבעה מיוזמה חד צדדית של הקבלן. בהערת אגב ציין בית המשפט, שהסכמה על מועד מסירה חדש יכול שתיעשה בדרך של הוספת טבלה לחוזה המכר, המפרטת מועדי מסירה שונים או תקופה מוגדרת של התקופה בה יידחה מועד המסירה המקורי, בשל שינויים אלו ואחרים שיתבקשו, או בדרך של משא ומתן חדש בין המוכר לקונה. עם זאת, בית המשפט לא דן בשאלה מה קורה אם תקופה נדחית למסירת דירה, בשל שינויים שהתבקשו בדירה על ידי רוכשיה, נמצאת ללא יחס סביר להיקף השינויים שהתבקשו, וזאת מאחר ולא נדרש לשאלה זו. לדעתנו, דומה שלאור גישת בית המשפט בפסק הדין הנ”ל, לא ייטו בתי המשפט לאפשר דחייה במועד מסירת דירה, ללא זיכוי בפיצויים, שעה שתקופת הדחייה תהיה באופן מובהק חסרת יחס סביר להיקף השינויים שהתבקשו

ת”צ 58130-05-12 מכניקו שפטק הנדסה בע”מ נ’ עיריית פתח תקווה – המבקשת הגישה בקשה לאישור תובענה ייצוגית כנגד עיריית פתח תקוה, תוך שטענה כי צו הארנונה שלה קובע כי שטח משרדים בנכס לתעשייה,  העולה בגודלו על 50 מ”ר, יחויב בהתאם לתעריף ל-“משרדים בתעשיה”, הגבוה מהתעריף המירבי הקבוע בדין לשימוש של “תעשיה”. בית המשפט דחה את הבקשה וקבע כי החיוב שהטילה העירייה בגין שטחי משרדים במפעלי תעשיה, נעשה כדין. כן בית המשפט כי מועצת העירייה פעלה בסמכות כשקבעה בצו הארנונה את הסיווג “משרדים בתעשיה” ויחדה לו תעריף למשרדים, בהתאם למגבלות תקנות ההסדרים לשימוש מסוג “משרד”, ואף כדין נהגה העירייה כשהניחה כי מרבית מפעלי התעשיה זקוקים לשטח משרדי בסדר גודל של 50 מ”ר בלבד לפעילותם התעשייתית וכי כל שטח משרדי מעבר לכך הינו שטח משרדי שמעבר למינימום הנדרש לצורך קיום מפעל תעשיה.

עתמ (מרכז) 15210-12-10 שיאון – חברה ישראלית להזרעה מלאכותית וטיפוח בע”מ נ’ מועצה אזורית נחל שורק ואח’ – לאור עתירה שהוגשה בגין חוסר סבירות בתעריפי הארנונה המתייחסים לסיווג של מתבנים ורפתות, בה ייצגה את העותרת עוה”ד ענת צבי ממשרדנו, המליץ בית המשפט (כב’ השופט רמי אמיר) לצדדים להתפשר באופן שתעריף הארנונה שיחול על סיווג זה, יופחת בכ-55% ויעמוד על סך של 15 ש”ח לכל מ”ר בתעריפי שנת 2011, במקום סך של 33.5 ש”ח למ”ר באותה שנה. בהתאם להמלצת בית המשפט, הופחת כאמור תעריף הארנונה.

עמנ (ת”א) 39087-10-11  עיריית הרצליה נ’ גלנרוק ישראל בע”מ – בערעור שהגישה עיריית הרצליה כנגד גלנרוק ישראל בע”מ, אשר יוצגה על ידי עוה”ד ענת צבי ממשרדנו, דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב, מפי כב’ השופטת שרה דותן, את ערעור העירייה וקבע כי פעילות של מחקר, תכנון ופיתוח מוצרים, עד לייצור “אבות טיפוס” של המוצרים, עולה כדי פעילות ייצורית, גם אם החומרה ממנה מיוצרים אבות הטיפוס, מיוצרת על ידי קבלני משנה.

עתמ (מרכז) 15882-08-11 י.פסטרנק ושות’ ו-21 אח’ נ’ מועצה מקומית באר יעקב – עתירה שהוגשה על ידי עוה”ד ענת צבי ממשרדנו בשם קבוצת מחזיקי נכסים, לבית המשפט המחוזי מרכז, התקבלה, תוך שבית המשפט המחוזי מפי כב’ השופט ד”ר מנחם פינקלשטיין, קבע כי תשובה להשגה שהתקבלה על ידי המשיגים 63 ימים לאחר הגשת ההשגה למנהל הארנונה במועצה, ניתנה באיחור ולכן מוצדק להפעיל את הסנקציה הקבועה בסעיף 4(ב) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל”ו-1976 ולקבל את ההשגה כלשונה.

בר”ם 42/12 עיריית הרצליה נ’ חברת גב ים (פורסם בנבו) (ניתן ביום 5.5.13) – במסגרת פסק הדין נדחתה בקשת רשות ערעור של עיריית הרצליה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. פסק הדין קובע הלכה לפיה כאשר מדובר על נכס שבנייתו טרם הושלמה, הדרך לבחון האם בנייתו של הבניין הושלמה הינה אך ורק באמצעות המבחן האובייקטיבי, קרי בשאלה האם במצבו הנוכחי ראוי הנכס לשימוש או לא ואין כל משמעות לשאלה אם ניתן להשמיש את הנכס אם לאו. בנוסף בית המשפט העליון הנכבד חזר על קביעות בתי המשפט המחוזיים וקבע בהערת אגב, כי הנטל להוכיח שהנכס הפך ל”בניין” בר חיוב בארנונה מוטל על העירייה המבקשת להתחיל לחייבו, בעוד הנטל להוכיח כי הנכס נהרס וזכאי לפטור, מוטל על על הטוען זאת.

עמ”נ 27754-05-11 מאיר אשל נ’ ועדת הערר של עיריית תל אביב (פורסם בנבו) (ניתן ביום 14.12.11) – פסק הדין קובע כי יש לסווג אולפני הקלטה בסיווג של “בית מלאכה”. פסק הדין קובע כי  שתי הפעילויות  הנערכות באולפן הקלטות, פעילות של  הקלטה ועריכה, נעשות במקביל, הן משולבות זו בזו ותכליתן אחת.  נקבע כי פעילות אולפן ההקלטות, אשר  לוקח את היצירה המוסיקלית, המהווה רעיון, ומעבד אותו למוצר מוחשי, הוא תקליטור השמע,  באמצעות פעולות של גזירה, חיתוך, ערבול, חריטה, קומפרסיה, הטבעה, הדבקה, ובנייה, עולות לכדי פעילות ייצורית.

עמ”נ 251/07 מנהל הארנונה של עירית ת”א-יפו נ’ סטודיו עינהר בע”מ (פורסם בנבו) (ניתן ביום 10.7.08) – נקבע כי עיצוב מודלים ואבות טיפוס של אריזות אף ללא ייצורם ההמוני, מהווה פעילות ייצורית המזכה בסיווג “תעשייה”. בית המשפט פסק כי אף אם מדובר במודלים או אבות טיפוס בלבד, הרי לא יכול להיות ספק כי אף דגמים אלה “מיוצרים” בעבודת כפיים של המעצבים, באמצעות מכשירים כאלה או אחרים העומדים לרשותם בבית העסק. אמנם ל”ייצור” זה קדמה מחשבה וגיבוש “רעיונות יצירתיים” כאלה או אחרים, אך סופם של “רעיונות” אלה הוא בעיצוב ו”ייצור” מודל או אב-טיפוס של האריזה אשר על פיו מיוצרות האריזות לאחר מכן בייצור סדרתי. העובדה כי הייצור הסדרתי נעשה במקום אחר או בבית מלאכה או מפעל גדול יותר אינה שוללת את אופיה ה”ייצורי” של מלאכת עיצוב המודל או אב הטיפוס.

עע”ם 4105/09, 4198/09 עיריית חיפה נ’ עמותת העדה היהודית הספרדית בחיפה (פורסם בנבו) (ניתן ביום 2.2.12) – בית המשפט העליון קבע כי הפטור הקבוע בסעיף 5 ג (ה) (4) לפקודת מסי העירייה ומסי הממשלה (פיטורין) אינו מוגבל למעון יום לילדים בלבד וכולל גם “מעון” הפועל ביום ומיועד לזקנים.

בר”מ 6966/12 נצב”א אחזקות בע”מ נ’ מנהל הארנונה בעיריית טירת הכרמל (פורסם בנבו) (ניתן ביום 20.1.13) – בית המשפט העליון קבע כי ככלל, טריבונל מעין-שיפוטי המחליט לבקר בשטח נושא המחלוקת, יעשה כן בנוכחות הצדדים ובאי-כוחם. בהתקיים טעמים לערוך את הביקור שלא בנוכחות הצדדים, יהא הטריבונל רשאי לעשות כן, תוך שיקפיד לערוך פרוטוקול שישקף את מהלך הביקור. בתום הביקור הטריבונל יידע את בעלי הדין על כך, יעביר לידיהם את הפרוטוקול, ויאפשר להם לטעון לגביו קודם למתן החלטתו הסופית. בית המשפט העליון קבע כי לאור העובדה שועדת הערר ביקרה בנכס מושא המחלוקת, ללא נוכחות הצדדים, נפגעה זכות הטיעון של המבקשות באופן היורד לשורש העניין ומצדיק את ביטול ההחלטה.

ת”צ 10615-08-11 פרג’ ואח’ נ’ עיריית פתח תקווה (פורסם בנבו) (ניתן ביום 6.6.13) – בית המשפט אישר הגשת תובענה ייצוגית כנגד עיריית פתח תקווה בעניין סעיף 6 לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והצמדה על תשומי חובה). נספק כי סעיף 6 קובע חובת השבה בצירוף ריבית ולא רק בצירוף הצמדה, כפי שהשיבה העירייה, מקום שתשלום יתר לא הוחזר תוך 30 ימים מיום שהוגיע הנישום לרשות בכתב, שהתשלום שנגבה ממנו הוא תשלום ביתר.

עמ”נ (י-ם) 2974-03-13 מנהל הארנונה בעיריית ירושלים נ’ תיכון תל אביב (פורסם בנבו) (ניתן ביום 28.5.13) – במקרה דנן דובר על בית ספר האוחז ברישיון ממשרד החינוך שניתן בהתאם לחוק הפיקוח על בתי ספר, תשכ”ט – 1969 ומתקיימים בו לימודים לתלמידי כיתות י’-יב’ בחטיבה העליונה. בית הספר נהנה מתקצוב על ידי משרד החינוך, פתוח לציבור הרחב אך מופעל על ידי חברה פרטית ולא על ידי מוסד שאינו לכוונת רווח. השאלה אשר עמדה לפתחו של בית המשפט היא האם די בכך שבית הספר מופעל על ידי חברה, שמיועדת להשאת רווחים, כדי שלא ניתן יהיה לראותו כ’בית ספר ציבורי’ לצורך צו הארנונה. בית המשפט קבע כי יש להכליל בתוך הגדרת ‘בית ספר ציבורי’ בית ספר שנותן שירות לציבור, נתמך על ידי מוסדות המדינה גם אם אינו מופעל על ידי מוסד ללא כוונת רווח.

עעמ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ’ חברת החשמל לישראל בע”מ (פורסם בנבו) (ניתן ביום 1.12.11) – בית המשפט העליון קבע כהלכה כי שומה אשר הוצאה לנישום במהלך שנת כספים, אשר מטרתה לתקן שומה שהוצאה לנישום בתחילת שנה, הינה שומה רטרואקטיבית, אשר ככלל אינה מותרת. בית המשפט קבע, כי במצב בו מתוקנת שומת ארנונה במהלך שנת כספים, יחשב התיקון כרטרואקטיבי, ככל שהוא הוחל על פרק הזמן שקדם לתיקון; במצב בו מוטלת ארנונה לראשונה במהלך שנת הכספים, תוך שחיוב הארנונה מיישם החלטה מנהלית חדשה של הרשות, אם החיוב מוטל על פרק הזמן שקדם למועד קבלת ההחלטה המנהלית, הוא יחשב כרטרואקטיבי; אך אם מוטל חיוב ארנונה לראשונה במהלך שנת הכספים, כאשר חיוב הארנונה זהה במהותו לחיוב שהושת על הנישום בשנים קודמות (מלבד עדכונו בהתאם לתעריפים שנקבעו בצו הרלוונטי לאותה שנה), החיוב לעולם אינו רטרואקטיבי.

עת”מ (מרכז) 60345-03-11 רפת חוף השרון אגודה שיתופית בע”מ נ’ מועצה איזורית חוף השרון (פורסם בנבו) (ניתן ביום 27.5.13) – במקרה דנן דובר על רפת שלא חוייבה כלל בארנונה במשך שנים ובשנת 2010 הטילה עליה המועצה חיוב רטרואקטיבי החל משנת 2004. בית המשפט פסק כי החיוב לשנים קודמות להודעת השומה הוא חיוב רטרואקטיבי פסול.

נקבע כי עצם החיוב הרטרואקטיבי מעלה חזקה פרשנית כי הוא “פסול”, והנטל לסתור חזקה זו מוטל על המועצה. המועצה לא הצליחה להציג טעמים ראויים לסתור את החזקה נגד תחולה למפרע.

מבחני ההסתמכות עמדו לצידה של הרפת, ונקבע כי ה”אשם” שבהיעדר החיוב רובץ לפתחה של המועצה אשר נמנעה מלחייב את הרפת בארנונה. מדובר ברפת גדולה, הנראית לכל, ששולמו בגינה תשלומים והיטלים שונים כך שאין המדובר בנישום שהתחמק מתשלום חובותיו.

בנוסף, קבע בית המשפט כי החיוב שהוטל בתוך שנת הכספים נחשב כחיוב רטרואקטיבי פסול ויש לחייב רק ממועד הוצאת השומה ואילך.

עת”מ (מרכז) 3917-09-11 שלמה א.אנג’ל בע”מ נ’ עיריית לוד (פורסם בנבו) (ניתן ביום 25.5.13) – עתירה לביטול דרישות תשלום בגין היטלי פיתוח, האחת בגין היטלי תיעול, מים וסלילה והשניה בגין היטלי ביוב. בית המשפט קבע כי משלא המציאה העירייה למשיבה את התחשיב על פיו נקבעו ההיטלים בחוקי העזר, על אף בקשתה של המשיבה לעשות כן עובר להגשת העתירה ולא אפשרה לה לבחון את סבירותו ואף לא הוכיחה את סבירותו ואת תקינותו של התחשיב, אין מנוס מלבטל את דרישות התשלום.

בנוסף, קובע בית המשפט כי העירייה אינה יכולה לגבות היטל ביוב לאחר הקמתו של תאגיד המים. לדעת כב’ השופטת בוסתן, גבית היטל ביוב  לאחר שהעירייה קיבלה את התשלום עבור נכסיה יהיה משום קבלת תשלום  בכפל.

עת”מ (ת”א) 3568-05-12 שמעון אייל נ’ עיריית תל אביב (פורסם בנבו) (ניתן ביום 28.4.13) – בית המשפט קבע כי אין זה סביר ואין זה תקין לפעול לגביית חוב ארנונה ללא הגבלת זמן וזאת נוסף לחובת ההגינות כלפי הפרט המוטלת על כל מי שבידו סמכות שלטונית. נקבע כי שיהוי החורג כמעט פי שניים מתקופת ההתיישנות והחורג מחובת ההגינות של הרשות המינהלית, מהווה הגנה ראויה מפני הליכי הגבייה המינהלית.

עת”מ 16369-08-11 חברת החשמל לישראל בע”מ נ’ עיריית חדרה (פורסם בנבו) (ניתן ביום 25.4.13) – נקבע כי כי שטח הים אינו בר חיוב בארנונה. במקרה דנן סווג הים על ידי העירייה כ”בריכת מים פתוחה” או “מאגר מים”, כאמור בסווג 407. בית המשפט קבע כי הסיווג בו בחרה העירייה לחייב על פיו את שטח הים שגוי, הן מבחינה לשונית – ים איננו “מאגרי מים, בריכות מים,או בריכות להשבחת מי שופכין” ואיננו “קרקע תפוסה” והן מהבחינה המהותית – תכלית הטלת דמי הארנונה אינה מתקיימת בחיוב שטח הים בארנונה.

בית המשפט קובע כי על פי ההיגיון הבריא, מבחן השכל הישר והמשמעות הרגילה בלשון בני אדם,  הים התיכון אינו מהווה “מאגר מים” או “בריכה פתוחה”. להבדיל מים שמימיו המלוחים זורמים מחלקו האחד לשני, הוא יציר הטבע ואינו תחום (ואשר רוב חלקיו והמים בהם חורגים מתחום שיפוט המשיבה), מאגר מים ובריכה הינם דרך כלל מעשה ידי אדם, מתוחמים בגבולות ומשמשים למקום אגירת מים מתוקים.